Am 1. Januar 2020 hat der Kanton Aargau mit einer Erneuerung von § 234a Steuergesetz (StG) das gesetzliche Grundpfandrecht zur Sicherung der Steuern auf Grundstückgewinnen eingeführt. Alle umliegenden Kantone kennen schon längere Zeit entsprechende Vorschriften, die allerdings, wie in der Schweiz üblich, von Kanton zu Kanton verschieden sind. 

Bekanntlich ist es nicht intelligent, kritiklos dem Herdentrieb zu folgen, weshalb es nach wie vor unverständlich ist, dass nun auch der Aargau dieses unfaire Fehlkonstrukt übernommen hat: Das gesetzliche Grundpfandrecht hat den einzigen Zweck, das Inkassorisiko für Grundstückgewinnsteuern vom Fiskus auf den Grundstückskäufer zu überwälzen. Das ist ähnlich unfair, wie wenn man für die Einkommenssteuern eines insolventen Nachbarn haften würde.

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Dem aargauischen Gesetzgeber kann zugutegehalten werden, dass er eine relativ einfache und damit praxisfreundliche Lösung gewählt hat. Die Höhe des gesetzlichen Grundpfandrechts wurde pauschal auf 3% des Kaufpreises bzw. 3% des Verkehrswerts bei Tausch festgelegt.

Wie man sich vor dem unnötigen Risiko schützt

Für einen Liegenschaftskäufer ist es unangenehm, nach dem Erwerb das Risiko einer latenten Grundpfandbelastung durch die Steuerbehörden tragen zu müssen. Dieses Risiko kann dadurch vermieden werden, indem der Verkäufer eine anderweitige Sicherheit leistet, die den Eintrag eines gesetzlichen Grundpfandrechtes im Grundbuch verhindert.

Beat Hunzikerlic. iur., Rechtsanwalt und dipl. Steuerexperte Merki & Partner, Aarau
Beat Hunziker
lic. iur., Rechtsanwalt und dipl.
Steuerexperte Merki & Partner, Aarau

Das Steueramt bietet hierfür eine praktikable Lösung an: Die Sicherstellung kann durch Bezahlung von 3% des Kaufpreises an das Steueramt erfolgen. Zu diesem Zweck wird der Entwurf des Kaufvertrags an das Gemeindesteueramt der Grundstückgemeinde versandt. An dieses wird der entsprechende Betrag auf das Steuerguthaben des Verkäufers einbezahlt. (Bei juristischen Personen ist das kantonale Steueramt, Sektion Bezug, zuständig.) Bei der späteren definitiven Abrechnung der Grundstückgewinnsteuer wird der vorausbezahlte Sicherheitsbetrag angerechnet. Bei zu hoher Sicherheitsleistung wird der überschiessende Betrag zurückerstattet, wobei ein Vergütungszins von zurzeit 0,1% erstattet wird, was im Zeitalter der Negativzinsen eine vorteilhafte Lösung darstellt.

Für Verkäufer, die den Betrag von 3% nicht beim Steueramt zwischenlagern wollen, bieten die Notare auch die Lösung eines fallspezifischen Treuhandkontos bei der Bank an. In vielen Fällen wird auf eine Sicherstellung verzichtet, was ein Vertrauensverhältnis zwischen den Kaufparteien voraussetzt.

Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung durch den Verkäufer

Wenn der Verkäufer den Kauferlös für sein Eigenheim zum Kauf eines ebenfalls selbst bewohnten Eigenheims in der Schweiz verwendet, so wird auf entsprechenden Antrag die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau nicht erhoben. Die Geltendmachung eines gesetzlichen Grundpfandes wird in solchen Fällen obsolet. Allerdings: Wie kann der Käufer sicher sein, dass die geltend gemachte Ersatzbeschaffung (innert der Frist von drei Jahren) tatsächlich stattfindet? In solchen Fällen ist es richtig, auf der Hinterlegung von 3% des Kaufpreises beim Steueramt zu bestehen, solange nicht ein verbindlicher Vorbescheid oder eine entsprechende Grundstückgewinnsteuerverfügung des zuständigen Steueramtes vorgelegt wird.

Komplizierte Verkäufe bei Erbengemeinschaften

Einzelne Steuerämter haben die Regelung, bei Erbengemeinschaften einzelne Rechnungen für jeden Erben auszustellen (mit einzelnen Konti, die dann jeweils im Kaufvertrag aufgeführt werden müssen), was einen administrativen Mehraufwand verursacht.

Die Einführung der neuen Regelung im Jahre 2020 ist praktikabel verlaufen. Es ist allerdings fraglich, ob die Kosten des Mehraufwandes für Verkäufer, Käufer, Notare und Gemeindesteuerämter im ganzen Kanton Aargau nicht höher waren als die CHF 660 000 Inkassoverluste des Kantons vor Einführung dieser Neuerung.